Krönika

Gynnar verkligen politikerna ägda bostäder?

Lennart Weiss

Påståenden om att det ägda boendet gynnas mer än det hyrda bygger på missförstånd om ränteavdrag och avdragsrätt. Det skriver Lennart Weiss, kommersiell direktör på Veidekke Sverige.

Färsk statistik från Statistiska centralbyrån visar att människor som bor i hyresrätt har den högsta boendekostnaden, både räknat i kronor och som andel av sin disponibla inkomst, oavsett storleken på en bostad och oavsett hushållstyp.

Det borde egentligen inte vara någon större nyhet. Dels har boende i hyresrätt genomsnittligt sett något lägre inkomster än boende i ägda bostäder. Vidare är det ett faktum att det bostadspolitiska systemskifte som skedde på 1990-talet gjorde nyproducerade hyrda bostäder dyrare i förhållande till ägda.

Det beror på att staten flyttade ansvaret för bostadsfinansieringen till hushållen. Tidigare tillhandahöll staten bottenlån till garanterad ränta men även topplånen var starkt subventionerade. En fastighetsägare behövde inte tillföra särskilt mycket eget kapital.

På det sättet blev alla bostäder men inte minst hyrda bostäder klart dyrare än idag. När vi nu jämför en exakt likadan nybyggd bostad som hyresrätt med en bostadsrätt eller villa kan man konstatera att hyresbostaden blir cirka 30–50 procent dyrare än en motsvarande ägd bostad. Anledningen är priset på eget kapital. Medan en privatperson knappast lägger något avkastningskrav på sin insats måste en fastighetsägare lägga på en marknadsmässig kalkylränta som alltid är högre än lånat kapital.

Detta är simpel fastighetsekonomi och smälter ned till det självklara faktum att det alltid är billigare att bo till självkostnad. I tillägg är det ganska rimligt att en hyresgäst får betala för den högre service man får i hyresrätt. Men tyvärr vill inte alla acceptera fundamentala samband. Tvärtom utsätts debatten då och då för påståenden som antingen bygger på missförstånd eller politiskt motiverad mytbildning.

Ett talande exempel är den debattartikel som V:s Jonas Sjöstedt och Ulla Andersson levererade på DN debatt den 30 december där man hävdade att den som äger sin bostad gynnas på olika sätt. ”I praktiken kan man säga att den som bor i hyresrätt är med och betalar för ägda villor och bostadsrätter”, hävdade Sjöstedt/Andersson och hänvisade till avdragsrätten för skuldräntor samt RUT och ROT.

Påståendet bygger på två missförstånd. Ränteavdragen har inget med bostadspolitik att göra. Avdragsrätten är kopplad till kapitalbeskattningen, det vill säga har man en kapitalkostnad så kan man också göra avdrag för den. En hyresgäst har ingen kapitalkostnad. Alltså kan hyresgästen inte få avdrag. Däremot har fastighetsägaren en kapitalkostnad och därmed rätt att göra detta avdrag.

Vidare verkar inte Sjöstedt veta hur saker och ting hänger ihop. Fastighetsägare har full avdragsrätt för räntekostnader, drifts- och underhållskostnader och dessutom möjlighet att dra av för avskrivningar, något som innehavare av ägda bostäder saknar. Men allt detta saknar betydelse, menar Sjöstedt med flera, därför att detta inte kommer hyresgästen till del. Verkligen?

Låt oss tänka att fastighetsägaren inte hade dessa avdragsmöjligheter, skulle då hyran bli högre eller lägre? Och vidare, är det verkligen så orättvist att en villaägare får ett ROT-avdrag med 30 procent av arbetskostnaden när en fastighetsägare har full avdragsrätt?

Nej, ägda bostäder är inte gynnade. Men varför bry sig om fakta när ändamålet smälter ned till simpel politisk retorik?

Lennart Weiss

Kommersiell direktör, Veidekke

Krönikan är också publicerad i Fastighetstidningen, feb 2017

 

Dela på social medier

 
 

2 kommentarer

  • Björn Bengtsson skriver:

    Det är ytterst sällan jag ställer mig på Sjöstedts sida men nu gör jag det! En villaägare betalar 70% av sina räntekostnader på grund av sitt ränteavdrag. En hyresgäst betalar 100% av lägenhetens räntekostnad. Fastighetsägarens ränteavdrag innebär bara att fastighetsägaren slipper betala skatt på räntekostnaden som om den vore en vinst! På samma sätt betalar hyresgästen för hela underhållskostnader medan villaägaren kan göra ROT-avdrag. Återigen, fastighetsägarens avdrag innebär bara att denna kostnad inte behöver beskattas som vinst. Om ett fastighetsbolag inte tar ut hela sin kostnad för räntor, underhåll mm som hyra så skulle ju företaget gå med förlust!

  • Lennart Weiss skriver:

    Hej Björn!
    So we meet again.
    Det är naturligtvis inte helt okomplicerade samband detta men låt mig ändå beröra några av de principiella frågeställningarna.
    Först, hänvisningen till Sjöstedt är väl inte helt lyckad, med tanke på vänsterledarens benägenhet till så kallad ”oren argumentation”.
    Redan i tredje meningen dyker det upp ett exempel på detta. Du skriver att hyresgästen betalar 100 procent av lägenhetens räntekostnad. Om det jämförelsen ska hålla streck bör man jämföra med en marknadsbaserad hyra. Som bekant har vi inte det. Vi har bruksvärdessatta hyror och att hyresgästföreningen (med instämmande också av mig själv) omhuldar dessa beror givetvis på att de är till gagn för hyresgästen. I en rak jämförelse med en person som köper sin bostad gynnas hyresgästen i detta avseende.
    Nästa problem uppstår när du jämför villaägarens avdrag med fastighetsägarens. Om vi ska jämföra rätt måste vi först slå fast att avdragsrätten för skuldräntor gäller lika oavsett om en enskild person köper en villa, båt eller en bil. Det föreligger således ingen särskild fördel när man köper en villa. Avdragsrätten är en följd av kapitalbeskattningens grundläggande funktionssätt. Att jämföra rakt av mellan en fastighetsägare och en villaägare möter ett annat problem. Fastighetsägaren driver verksamhet med vinstsyfte. Det gör inte villaägaren. Därför råder grundläggande skillnader mellan beskattningen av näringsverksamhet och enskild persons innehav av kapitalvaror. I grundläggande mening har såväl fastighetsägaren som villaägaren avdragsrätt för skuldräntor men eftersom näringsidkaren driver just näringsverksamhet föreligger vissa skillnader. (Bostadsrättsföreningar kan dock inte göra avdrag för skuldräntor.)
    Att utifrån detta påstå att villaägare är skattemässigt gynnade återstår att bevisa. Här gör du dig själv skyldig till oklara påståenden. T ex hävdar du att hyresgästen betalar för underhållskostnader medan villaägaren kan göra ROT-avdrag. Vore det inte mer korrekt att skriva att fastighetsägare har full avdragsrätt för drifts- och underhållskostnader, plus rätt till avdrag för avskrivningar medan villaägaren endast kan göra ROT-avdrag med ett begränsat belopp per år? ( I just den här delfrågan är jag mycket förvånad över den hållning som många vänsterdebattörer intar. ROT har ökat statens skatteintäkter med större belopp än vad som betalas ut som ROT. Tack vare ROT får nu även byggnadsarbetare som arbetar med byggservicetjänster till privatpersoner sin trygghet säkrad via den socialförsäkringsavgift som läggs på beskattade löneinkomster.) Inte heller i det här fallet kan bostadsrättsföreningar göra den sortens avdrag som medges får privata fastighetsägare.
    Sammanfattningsvis förefaller du och Jonas Sjöstedt driva en argumentation som utgår från tanken att hyresgäster och villaägare/ bostadsrättshavare ska ha lika boendekostnader oavsett utgångspunkt. Det är knappast en rimlig hållning. Enskilda som äger sitt boende lånar ju upp kapital och tar därvidlag en risk. I andra änden slipper en person som äger sitt boende att med sina löneinkomster betala för den kalkylränta som fastighetsägaren lägger på sitt egna kapital. I grundläggande mening är det den skillnaden som gör att hyresgäster och villaägare har olika boendekostnader. Hyresgästen betalar med sin hyra fastighetsägarens räntenetto. Bostadsrättshavaren bor till självkostnad. Skillnaden för den enskilde blir densamma som den skillnad som uppstår om man hyr sin bil, båt, TV eller bostad jämfört med att äga densamma. Det är därför som det i långa loppet är mer fördelaktigt att äga än att hyra.
    Det betyder givetvis inte att det är fel att hyra. Den som bor på en plats övergångsvis, precis fått ett nytt jobb, skiljt sig eller vill använda pengarna på sin segelbåt har många goda skäl att hyra. Det är ett bekvämt, problemfritt och bra fullserviceboende med många fördelar. Man får bara acceptera att det blir lite dyrare än att äga.
    Vänliga hälsningar!
    Lennart

Kommentera

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *

Läs vidare inom "Krönikor"

Krönika

Det liberala folkhemmet

Linda Jonsson

På 1930-talet – när demokratin slagit igenom och arbetarrörelsen växte – gick det inte längre att ignorera de orättvisa boendeförhållandena. Situationen var densamma i stora delar av västvärlden men lösningarna såg olika ut. I veckans krönika beskriver Linda Jonsson, analytiker på Veidekke, hur det parallellt med det svenska folkhemmet byggdes en liberal motsvarighet i Australien. Historien vittnar om att den som tar det bostadspolitiska initiativet också har fått den politiska makten. I Sverige växer bostadsklyftan sig allt större; vem kommer att ta det bostadspolitiska initiativet den här gången?

Läs vidare »

Krönika

Arkitektkåren – en del av orsaken till bostadsbristen?

Jerker Söderlind

Kan en del av bostadsbristen bero på att medborgare överklagar förslag till nya bostäder för att de tycker att de nya hus de ska få som grannar är fula? Går det rentav att skylla arkitekterna för en del av bostadsbristen? Det undrar arkitekten Jerker Söderlind som genom att studera två arkitekturpriser undrar om det som arkitekterna prisar verkligen är vad medborgarna önskar.

Läs vidare »

Krönika

Regeringen ökar osäkerheten

Lennart Weiss

Idag meddelade regeringen att finansinspektionens förslag till ytterligare amorteringskrav ska genomföras från den 1 mars nästa år, detta trots att förslaget sågats i flera remissinstanser. På presskonferensen svarade Per Bolund svävande på frågor runt regeringens konsekvensanalys. Regeringen och Finansinspektionen underskattar konsekvenserna för Stockholm och Mälardalsregionen och riskerar att förstärka den nuvarande oron på bostadsmarknaden, skriver Lennart Weiss, kommersiell direktör på Veidekke.

Läs vidare »

Krönika

Det är byggandet och inte priserna som bör vara debattens fokus

Stefan Attefall

Debatten kretsar idag kring bostadsprisernas utveckling. Priser som till följd av de goda makroekonomiska förutsättningarna inte kommer att förändras dramatiskt. Genom fixeringen vid prisernas utveckling missar vi dess effekt på bostadsbyggandet, vilket är prisutvecklingens verkligt problematiska konsekvens. Det skriver Stefan Attefall, strategisk rådgivare och fd bostadsminister.

Läs vidare »

Krönika

När politiken kapitulerat…

Lennart Weiss

När politiken kapitulerat för bostadsfrågan håller myndigheterna i taktpinnen. Resultatet är kreditrestriktioner som inte bara hämmar byggandet utan också gör det allt svårare för dem som står längst från bostadsmarknaden att ta sig in. Det skriver Lennart Weiss, kommersiell direktör på Veidekke Sverige.

Läs vidare »

Krönika

En ingenjör i skogen är viktigare än tio baristor i Stockholm

Ulf Perbo

Det är inte bara i storstäder innovationskraft skapas. De företag vars innovativa miljöer svensk ekonomi och utveckling länge lutat mot återfinns inte sällan i mindre städer eller rentav i skogen. Att hela Sverige ska leva bör således vara en viktig del av den nationella bostadspolitiken, skriver Ulf Perbo, idag näringspolitisk chef på Transportföretagarna, tidigare statssekreterare för bostadsfrågor och chefekonom på Sveriges Byggindustrier.

Läs vidare »

Krönika

Klimatförändringarna och byggandet – dags att ta ansvar!

Johnny Kellner

Klimatförändringarna kan komma att drabba kommunerna hårt. Det är inte bara så att planerade och befintliga bostäder riskerar att stå i vatten när sjö- och havsvattennivån höjs utan också dricksvattenförsörjningen riskerar att slås ut. Därför måste både kommunerna och byggbranschen ta sitt ansvar för att förhindra förödande konsekvenser av de klimatförändringar som inte går att undvika och se till att klimatpåverkan framöver minskar dramatiskt. Det skriver Energi- och klimatstrategen Johnny Kellner.

Läs vidare »

Krönika

Så bygger vi Sverige attraktivt, sunt och säkert

Catharina Elmsäter-Svärd

Byggtakten är fortfarande inte i nivå med befolkningsökningen. Fler måste få möjlighet att känna det framtidshopp vi människor gör när vi har ett jobb att gå till, en bostad att bo i och goda möjligheter att resa däremellan. Det skriver Catharina Elmsäter-Svärd, vd för Sveriges Byggindustrier.

Läs vidare »

Krönika

Markfrågan: Dags att ta grundlagen på allvar!

Hans Lind

Kommunernas sätt att hantera planläggningen av mark strider mot grundlagen, i vilken det står att det allmänna ska trygga rätten till bostad. En liten småhustomt i utkanten av en större stad kostar 2-3 miljoner. Kostnaden för infrastruktur och att ta jord- eller skogsbruksmark i anspråk borde inte vara högre än att slutpris till kund skulle kunna vara 500 000 kr.  Skillnaden däremellan är en konsekvens av den utbudsbrist som kommunerna genom sitt markmonopol skapar, skriver Hans Lind, professor i fastighetsekonomi.

Läs vidare »

Krönika

Det händer om det vänder

Ulf Perbo

I maj förutspådde Ulf Perbo i en krönika här på bostadspolitik.se att bostadspriserna skulle sjunka. På Stockholms bostadsmarknad är det nu ett faktum. Under hösten har priserna stagnerat eller sjunkit något. Bostadsmarknaden håller andan. Vad skulle egentligen ske om det på allvar vänder? I Veckans krönika beskriver Ulf Perbo, näringspolitisk chef på Transportföretagen, konsekvenserna.

Läs vidare »

Krönika

Så bygger vi det nya klassamhället

Lennart Weiss

De kreditrestriktioner som redan införts och de som skymtar vid horisonten drabbar de unga och ekonomiskt svaga absolut hårdast. Dessutom ställs krav på amortering i en takt som saknar rationella argument, lån är till för att möjliggöra för individer och företag att sprida kostnaderna över en livscykel. Genom restriktionerna ”växer ett nytt klassamhälle fram med boendet och tillgången till ”gamla pengar” som ett av dess viktigaste kännetecken.” skriver Lennart Weiss, Kommersiell direktör på Veidekke.

Läs vidare »

Krönika

Vad är bostadspolitik i vår tid?

Håkan Bengtsson

”Ett viktigt skäl till att bostaden också måste vara en politisk fråga är att de ekonomiska teorierna om jämvikt på marknaden inte håller streck i verkligheten. Samtidigt som bostadssektorn förstås är infogad i marknadsekonomin krävs politiska insatser för att en maximalt stor andel av befolkningen ska kunna bo och leva i en bra bostad”, skriver veckans krönikör Håkan Bengtsson. Håkan är grundare och VD för tankesmedjan Arenagruppen och räknas som en av socialdemokraternas mest inflytelserika idédebattörer.

Läs vidare »

Krönika

Har vi råd att göra om samma misstag?

Jan Jörnmark

De regleringar av både hyres- och bostadsrättsmarknaden som präglade Stockholms bostadsmarknad under efterkrigstiden fram till 70-talet skapade, tillsammans med de stora subventionerna för att bygga ut staden, ohållbara kostnader för infrastruktur samtidigt som politiken hämmade Sveriges tillväxt. ”När Peter Eriksson nu åter väckt frågan om att bygga nya städer i skogarna mellan Stockholm, Uppsala och Nynäshamn finns det goda skäl att fundera över varför samma strategi avbröts i början av 1970-talet”, skriver veckans krönikör Jan Jörnmark.

Läs vidare »

Krönika

Vem har makten i bostadsköpet?

Emma Persson

Kvinnor är inte sämre på att ta ansvar för bostaden och dess finansiering, de är inte heller sämre på att hantera en borrmaskin. Det handlar bara om erfarenhet, kultur och gamla hjulspår. ”Ett jämställt ägande och att kräva att stå på lagfarten för det hus man köper och bor i borde vara självklart”, skriver Emma Persson, boendeekonom på SBAB, i veckans krönika.

Läs vidare »

Krönika

Kommer det vi bygger idag snart att stå tomt?

Maria Pleiborn

Just nu jublar politikerna över att vi bygger mer än på länge i Sverige. Det har nämligen blivit en etablerad sanning att vi behöver 710 000 nya bostäder. Men vad kommer politikerna att säga när Boverkets nya prognoser visar att de bostäder vi bygger idag snart kommer att stå tomma? Veckans krönikör Maria Pleiborn, demograf på WSP, skriver om hur politiken försvårar de demografiska prognoserna och riskerna det leder till.

Läs vidare »

Krönika

Så kan vi bygga 40 % fler lägenheter

Matilda Bäcklund och Mårten Lindström

I en rykande färsk studie framgår att det går att bygga upp till 40 % fler lägenheter i ett redan planerat bostadsområde med bibehållen god standard om bland annat kraven på ljus, buller och tillgänglighet ses över. I veckans krönika beskriver studiens författare, Mårten Lindström och Matilda Bäcklund, vad som har gått snett och hur det går att åtgärda!

Läs vidare »

Krönika

Bostadspolitiken måste hantera elefanten i rummet

Jan Åman

Den 14:e juni presenteras Framtidslabbet på Politikerveckan Järva. Att lanseringen sker just där är allt annat än en slump. Det handlar om att uppdatera lösningar för de grundläggande mänskliga behoven, skriver veckans krönikör, Jan Åman, Creative Director i A Lab och A house och f.d. initiativtagare till ”Stockholm at large” och ”samtalslaboratoriet” Färgfabriken.

Läs vidare »

Krönika

Bostadsbubblan som snart ska brista – en vald sanning

Lennart Weiss

Gång på gång målar media upp en bild av Sverige i en bostadsbubbla. Utan granskning används dåliga analyser som faktaunderlag för nyheter om bubblan som snart ska spricka. Det menar Lennart Weiss, kommersiell direktör på Veidekke. I veckans krönika bemöter han de dåligt underbyggda argumenten och reder ut de vanliga missförstånden.

Läs vidare »

Krönika

Dags för en rejäl höjning av bostadsbidraget

Stefan Attefall

Bostadsbidraget är fördelningspolitiskt träffsäkert och fyller en viktig funktion för ekonomiskt svaga grupper. Bidraget har dock urholkats kraftigt under de senaste 20 åren och fungerar idag i praktiken som en förlängning av försörjningsstödet. Det finns starka motiv att ompröva synen på bostadsbidraget och göra det till en central del av en fungerande bostadspolitik, menar Stefan Attefall.

Läs vidare »

Krönika

Ulf Perbo – ”Nu kommer nedgången”

Ulf Perbo

1989 förutspådde Ulf Perbo 90-talets bostadskrasch i SvD (se bild), nu förutspår han en ny nedgång. Enligt Perbo har vi ingen bostadsbubbla i formell bemärkelse, utan likt vid bostadskraschen på 90-talet är en nedgång driven av fundamenta att vänta. De samhällsekonomiska konsekvenserna är dock desamma, fallande byggpriser och en minskad konsumtion. I veckans krönika beskriver han de fundamentala problem som ger upphov till hans oro, han hade rätt 1991 har han det också 2017?

Läs vidare »

Krönika

Får vi en bättre fungerande bostadsmarknad om äldre flyttar ”hemifrån”?

Maria Pleiborn

Ett mål för vår äldrepolitik i Sverige har länge varit att äldre ska få möjlighet att bo kvar hemma så länge som möjligt. Det är önskvärt både för de själva och för samhället som helhet. Ålderdomshem har avvecklats och på senare år även äldrebostäder av annan form i en rasande takt. I stället har vi byggt ut hemtjänsten och gett möjlighet att bygga om äldres bostäder för bättre tillgänglighet. Är det en hållbar politik på sikt? Det undrar veckans krönikor Maria Pleiborn, demograf och senior rådgivare på WSP.

Läs vidare »

Krönika

Därför misslyckades S-kongressen med att lösa bostadsfrågan

Kristina Alvendal

Kristina Alvendal, stadsbyggnadsexpert och fd moderat statsbyggnads- och fastighetsborgarråd, kritiserar socialdemokraterna för dess brist på självinsikt inför och under kongressen i april. Partiernas kongresser eller stämmor är tänkta att vara ett forum för medlemmarnas åsikter att komma fram men i praktiken är det partistyrelsen som bestämmer menar Alvendal. För att lösa bostadskrisen krävs nytänkande och mod att ifrågasättande gamla sanningar, bristen på det är enligt veckans krönikör orsaken till kongressens fruktlöshet.

Läs vidare »

Krönika

Paketeringsutredningen kan leda till lägre bostadsbyggande

Bo Nordlund

Bo Nordlund, Tekn. dr samt Redovisnings- och värderingsspecialist på fastigheter, beskriver väntan på paketeringsutredningen som en nagelbitare för branschen. Trots att förslaget mött stor kritik kommer det att skickas ut på remiss. I veckans krönika delar Nordlund med sig av sina reflektioner och de tänkbara effekterna på transaktionsintensiteten och fastigheternas värde.

Läs vidare »

Krönika

Stuprörstänkande och brist på kunskap kan få oöverblickbara konsekvenser

Kunskapen om hur bostadsmarknaden är ofta låg bland de politiker och myndigheter som hanterar olika delfrågor inom bostadspolitiken. Det gör att man inte inser vilka oöverblickbara konsekvenser som inträffa, i all synnerhet om flera olyckliga åtgärder skulle råka vidtas samtidigt. Vad som krävs är fler ”hängrännor”, d v s ökad kunskap och en helhetssyn när det gäller bostadsmarknadens funktionssätt, skriver f d bostadsminister Stefan Attefall.

Läs vidare »

Stäng fönstret