Krönika

Fem skäl till att rata finansinspektionens förslag

Lennart Weiss

Finansinspektionens senaste förslag har oklara motiv och bidrar till att förstärka problemen på bostadsmarknaden, menar Lennart Weiss, kommersiell direktör på Veidekke, som i veckans krönika som ger en rykande färsk kommentar till förslaget om skärpta amorteringskrav.

Det nuvarande systemet för obligatoriska amorteringar som infördes 2016 innebär att hushållen måste amortera 1 procent av den totala låneskulden för lån mellan 50 till 70 procent av lägenhetens marknadsvärde och 2 procent för lån mellan 70 till 100 procent.

Finansinspektionens (FI) nya förslag innebär en skärpning av amorteringskravet med 1 procentenhet för hushållen med de högsta lånen men det kopplas till hushållets skulder i förhållande till deras samlade bruttoinkomster, en variant av ett så kallat skuldkvotstak. Om hushållets lån överstiger 4,5 gånger hushållets bruttoinkomster utlöses kravet på ytterligare amortering med en procentenhet.

Rent tekniskt innebär det nya förslaget således en kombination av två principer. Utformningen innebär också att hushållen med den svagaste ekonomin måste amortera mera.

Hur det slår i praktiken kan belysas med följande räkneexempel: Antag att ett hushåll lånar 3 miljoner för att köpa en bostad för 4 miljoner. (Belåningsgrad på 75 procent.) Eftersom hushållet har lån över 70 procent måste man amortera 2 procent av den totala låneskulden, d v s 60 000 kr/ år eller 5 000 kr/ månad.

Skulle lånet på 3 miljoner utgöra mer än 4,5 gånger hushållets totala bruttoinkomst måste hushållet amortera 3 procent. Det innebär  90 000 kr eller 7 500 kr per månad, i ren amortering.

Det finns åtminstone fem skäl att vara tveksam till förslaget:

1. Vem bör fatta beslut om hushållens boende?

Fram till att bolånetaket infördes 2010 var det självklart att dessa beslut fattades av hushållet tillsammans med deras bankman. Det gjorde att detta, i många fall livsavgörande, beslut fattades i direkt dialog mellan de två parter som hade störst möjlighet att överblicka hushållets situation på arbetsmarknaden och totala framtidsutsikter. Sedan dessa har myndigheterna i steg begränsat utrymmet för den sortens dialog.

Bolånetaket följdes av amorteringstvånget 2016 och nu vill FI skärpa amorteringskravet samt bakvägen införa ett skuldkvotstak. Det begränsar ytterligare möjligheten till en flexibel hantering med koppling till det specifika hushållets situation.

Är det verkligen önskvärt att möjligheten till dialog mellan banken och hushållet kringskärs ytterligare och att alltfler beslut om hushållets ekonomi beslutas bakom ett skrivbord i Stockholm?

 

2. Vad är det egentliga motivet till Finansinspektionens förslag?

Av finansinspektionens nya stabilitetsrapport framgår att hushållens lån i förhållande till deras marknadsvärde i genomsnitt uppgår till 58 procent. Hushållen har förvisso skulder som uppgår till 2 950 mdr SEK men samtidigt uppgår deras samlade tillgångar till 15 000 mdr SEK. Av FI:s rapport framgår att hushållen aldrig varit rikare, att de tål ett betydande prisfall och att tillståndet i det svenska bankväsendet är gott.

Ändå vill man nu gå vidare. Men vad handlar det om egentligen? Konsumentskydd? Makro- eller finanspolitiska skäl? Med en diffus problembild är det högst troligt att FI:s utspel har andra motiv. På regeringens bord ligger just nu ett förslag om att ge FI ett starkare mandat att vidta så kallade makrotillsynsåtgärder.

FI vill ha mandat att i ett givet läge kunna införa ett regelrätt skuldkvotstak, tidigare presenterat som ett tak för lån i förhållande till hushållets nettoinkomster.

I remissbehandlingen har förslaget fått skarp kritik, bland annat för att förslaget ger FI mandat att vidta åtgärder med syfte att parera ”konjunktursvängningar”. Få har uppmärksammat den lilla detaljen.

Ansvaret för den ekonomiska politiken ligger på regeringen. Det är via finanspolitiska åtgärder (stimulanser eller åtstramningar) som dessa beslut tas vilket innebär att beslut som direkt påverkar hushållens ekonomi fattas av demokratiskt tillsatta organ. Så bör det också vara. Det är svårt att se varför FI skulle ges ett vittgående mandat att agera inom ett område som av tradition ligger på politikernas bord.

Det är inte otroligt att regeringen avser dra tillbaka sitt hårt kritiserade förslag. I så fall kan FI:s senaste förslag ses som ett försök att bibehålla initiativet. Men är det i sig ett rimligt eller tillräckligt motiv?

 

3. Finansinspektion höjer barriärerna mot de ekonomiskt svaga.

Det är lätt att se att FI:s nya förslag skulle slå direkt mot hushållen med den svagaste ekonomin, d v s ungdomar, ensamstående med barn och andra grupper som redan har en svag position på bostadsmarknaden.

Eftersom unga hushåll, med eller utan barn, är den mest rörliga gruppen på arbetsmarknaden finns det en risk att företagen får svårare att rekrytera den personal som de behöver, något som slår mot samhällsekonomin i sin helhet. FI:s förslag har därmed en kostnad som varken redovisas eller analyseras.

Det är visserligen korrekt att unga i genomsnitt har högre bolån. Men är inte detta ganska naturligt? Unga hushåll har ett långt förvärvsliv framför sig. Givet att de har möjlighet att flytta och etablera sig på arbetsmarknaden har de fantastiska framtidsutsikter. Det är i unga år som lönerna stiger som mest. Med rimlig inflation kommer ett bolån att urholkas över tid.

För samhällsekonomin som helhet är det viktigt att unga hushåll kan etablera sig bostadsmarknaden. Och kan det verkligen vara så att den totalt sett lilla gruppen av hushåll som unga och nyetablerade utgör, innebär en betydande makroekonomisk risk? Detta underförstådda påstående återstår fortfarande att vederlägga.

 

4. Varför inga ventiler för unga?

Finansinspektionen menar med viss rätt att politikerna måste göra mer. De pekar helt riktigt på behovet av reformer som ökar rörligheten på bostadsmarknaden för att på det sättet utnyttja beståndet bättre.

Men att begränsa de unga hushållens möjligheter att ta sig in på den ägda marknaden är knappast rätt recept. Allt annat lika är en nyproducerad ägd bostad avsevärt billigare än motsvarande hyresbostad. Med lägre boendekostnader kommer hushållets ekonomi utvecklas mer gynnsamt.

Unga hushåll (utan rika föräldrar) har dock ett problem, de saknar i regel kapital. Det hade därför varit snyggt om Finansinspektionen någon gång kunde sätta saker i sammanhang.

Om hushållet har goda inkomster borde det finnas utrymme att ta lån utan att bestraffas med orimliga amorteringskrav. Och varför föreslår FI aldrig åtgärder som skulle göra unga hushåll mer förberedda att möta bostadsmarknaden? Med subventionerat bosparande och startlån av norsk modell skulle svenska ungdomar möta bostadsmarknaden med helt andra förutsättningar.

I avsaknad av sådana förslag ser det onekligen ut som att både Finansinspektionen och Riksbanken föredrar att unga och ekonomiska svaga hänvisas till den mest kostsamma delen av bostadsmarknaden.

 

5. Finansinspektionen utlöser i förskott det problem de vill lösa

Ett ständigt återkommande argument från FI och Riksbanken är att man vill parera risken för att hushållen skulle minska sin konsumtion i samband med ett boprisfall.

Märkligt nog bortser de från att deras förslag till åtgärder riskerar att utlösa exakt det de vill undvika, i förskott.

Som framgår av föregående punkt är nyproducerade (mycket dyra) hyresrätter i stort sett det enda alternativet som står till buds om unga hushåll nekas tillträde till den ägda marknaden. Det betyder högre kostnader för boendet, mindre i hushållskassan och därmed lägre köpkraft.

Det är minst sagt egendomligt att varken Finansinspektionen eller Riksbanken gjort den matematiken. Istället upprepar man mekaniskt kända ståndpunkter och i tillägg gillrar man, utan att riktigt förstå det, en effektiv fattigdomsfälla för de hushåll som har hela livet framför sig.

Finansinspektionens utspel förstärker bilden av brist på helhetssyn. Frågor om bostadsbyggande, finansiering, risk och sociala behov hänger ihop och måste lösas i ett sammanhang. Det är uppenbart att dessa frågor inte förvaltas särskilt väl av myndigheter som har ett mer snävt ansvar. Därför bör man också akta sig för att ge dem utökade maktbefogenheter. Vad gäller det konkreta förslaget bör det förpassas dit det hör hemma, i papperskorgen.

Lennart Weiss,

Kommersiell Direktör, Veidekke

Dela på sociala medier
 
 
 

4 kommentarer

  • Dag Klerfelt skriver:

    Men varför är det så viktigt att unga och människor med lite sparkapital köper sin bostad. 58% i snitt och 85% för nyköpta är osunt hög belåningsgrad.
    Låt dem spara långsiktigt i flexibla sparformer, och vid en viss nivå kan de överföra kapitalet till bostad.
    Det finns oändligt med eget o lånat kapital för produktion av HYRESBOSTÄDER . Lös upp dysfunktionell hyresmarknaden och låt bostäder planmässigt bli ett nationellt riksintresse.

    • Lennart Weiss skriver:

      Hej Dag!
      Alltid kul med ditt engagemang och brinnande lust till debatt. (Jo, jag menar verkligen det.)
      Jag är lite oklar på vad du menar med att bostäder ”planmässigt ska bli ett nationellt riksintresse”. Är det något uttryck från din tid i SSU i Göteborg? (smile)
      Vad gäller själva sakfrågan tycker jag att vi ska ha en bostadsmarknad som erbjuder valfrihet. Ägda och hyrda bostäder kompletterar varandra.
      Som vi dock båda vet är ägda bostäder den mest gynnsamma boendeformen över längre tid. Motiven är väl uttjatade och behöver inte upprepas här.
      Din lösning för en mer flexibel hyresmarknad skulle för all del öka valfriheten på den hyrda marknaden men att dessa bostäder inte skulle bli särskilt billiga vet vi båda. Att långsiktigt låsa in unga människor i hyrda bostäder framstår därför inte som särskilt klok politik.
      Att dagens unga har lite sparkapital beror i hög grad på att vi som tillhör de gynnade generationerna stängt dörren efter oss. Själva gynnades vi att generösa subventioner i kombination med galopperande inflation. När den var förbi tyckte ”man” att vi borde belönas genom att ta bort fastighetsskatten. Vore det inte dags att vi gav dagens unga samma möjligheter att välja väg? I en rad länder gör man det genom olika varianter av subventionerat bosparande, startlån och andra arrangemang som gör att även unga och ekonomiskt svaga kan komma in på den ägda bostadsmarknaden. Personligen tycker jag att det vore hög tid att Sverige erbjöd samma möjligheter.
      Lennart

  • Dag Klerfelt skriver:

    Hej Lennart,
    även jag imponerad över Ditt engagemang. Skönhet dock att Din övergång från SSU Gävle, färgas något av Din koppling till önskan att göra ungdomar till borätts- och bolånefångar.
    Fem raka besked som förhoppnings leder Dig i rätt riktning.
    1. ”Planmässigt … nationellt riksintresse”. Det är att bostäder JÄMSTÄLLD med bevarande av natur. I urban miljö skall det byggas stad, som de flesta människor önskar. Priset per kvm liksom hyresnivå är en bra parameter.
    2. Valfrihet, javisst ! Men nu är det slagsida mot bostadsrätt hur man än räknar. Veidekke kan väl lika gärna bygga hyresrätter om nyproduktionshyra släpps fri ?? Eller varför inte en tät trädgårdsstad med ägda små småhus ?
    3. Bostad är periodvis gynnsammast, men med komplex risknivå o ibland låg likviditet. Hyr Din bostad och investera i aktieportfölj eller aktiefond fullgott alternativ.
    4. Ägt boende är ”tok-subventionerat” av räntebidrag och pulvriserad fastighetsskatt – samt lågt räntekrav på egen insats. F ö möjligt att gå till FastighetsNytts podd-sidor och få detta utvecklar under ”Dag Klerfelt 16 april”.
    5. Håller helt med Dig om subventionerat bospar för ungdomar. Så de kan spara först och när boendet mer stabiliserat kan köpa.
    Kombinerat med sänkt reavinstskatt, öppen redovisning av borätternas ”dolda lån” och fri hyressättning på nyproduktion – så kommer bostadssituation snart att vara i balans //
    Allt väl /// Dag

  • Liz Grennstam skriver:

    Det absolut överskuggande problemet är att varken unga eller andra ekonomiskt svaga knappast ens kvalar in någonstans på hyresmarknaden längre och värre lär det bli när 50-70-tals-beståndet är upprustat. En hyrestvåa är snart en ouppnåelig dröm för en ensamstående pensionär med hyfsad pension om man vill göra något mer än bara bo.

Kommentera

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *

Läs vidare inom "Krönikor"

Krönika

Det händer om det vänder

Ulf Perbo

I maj förutspådde Ulf Perbo i en krönika här på bostadspolitik.se att bostadspriserna skulle sjunka. På Stockholms bostadsmarknad är det nu ett faktum. Under hösten har priserna stagnerat eller sjunkit något. Bostadsmarknaden håller andan. Vad skulle egentligen ske om det på allvar vänder? I Veckans krönika beskriver Ulf Perbo, näringspolitisk chef på Transportföretagen, konsekvenserna.

Läs vidare »

Dela på sociala medier
Krönika

Så bygger vi det nya klassamhället

Lennart Weiss

De kreditrestriktioner som redan införts och de som skymtar vid horisonten drabbar de unga och ekonomiskt svaga absolut hårdast. Dessutom ställs krav på amortering i en takt som saknar rationella argument, lån är till för att möjliggöra för individer och företag att sprida kostnaderna över en livscykel. Genom restriktionerna ”växer ett nytt klassamhälle fram med boendet och tillgången till ”gamla pengar” som ett av dess viktigaste kännetecken.” skriver Lennart Weiss, Kommersiell direktör på Veidekke.

Läs vidare »

Dela på sociala medier
Krönika

Vad är bostadspolitik i vår tid?

Håkan Bengtsson

”Ett viktigt skäl till att bostaden också måste vara en politisk fråga är att de ekonomiska teorierna om jämvikt på marknaden inte håller streck i verkligheten. Samtidigt som bostadssektorn förstås är infogad i marknadsekonomin krävs politiska insatser för att en maximalt stor andel av befolkningen ska kunna bo och leva i en bra bostad”, skriver veckans krönikör Håkan Bengtsson. Håkan är grundare och VD för tankesmedjan Arenagruppen och räknas som en av socialdemokraternas mest inflytelserika idédebattörer.

Läs vidare »

Dela på sociala medier
Krönika

Har vi råd att göra om samma misstag?

Jan Jörnmark

De regleringar av både hyres- och bostadsrättsmarknaden som präglade Stockholms bostadsmarknad under efterkrigstiden fram till 70-talet skapade, tillsammans med de stora subventionerna för att bygga ut staden, ohållbara kostnader för infrastruktur samtidigt som politiken hämmade Sveriges tillväxt. ”När Peter Eriksson nu åter väckt frågan om att bygga nya städer i skogarna mellan Stockholm, Uppsala och Nynäshamn finns det goda skäl att fundera över varför samma strategi avbröts i början av 1970-talet”, skriver veckans krönikör Jan Jörnmark.

Läs vidare »

Dela på sociala medier
Krönika

Vem har makten i bostadsköpet?

Emma Persson

Kvinnor är inte sämre på att ta ansvar för bostaden och dess finansiering, de är inte heller sämre på att hantera en borrmaskin. Det handlar bara om erfarenhet, kultur och gamla hjulspår. ”Ett jämställt ägande och att kräva att stå på lagfarten för det hus man köper och bor i borde vara självklart”, skriver Emma Persson, boendeekonom på SBAB, i veckans krönika.

Läs vidare »

Dela på sociala medier
Krönika

Kommer det vi bygger idag snart att stå tomt?

Maria Pleiborn

Just nu jublar politikerna över att vi bygger mer än på länge i Sverige. Det har nämligen blivit en etablerad sanning att vi behöver 710 000 nya bostäder. Men vad kommer politikerna att säga när Boverkets nya prognoser visar att de bostäder vi bygger idag snart kommer att stå tomma? Veckans krönikör Maria Pleiborn, demograf på WSP, skriver om hur politiken försvårar de demografiska prognoserna och riskerna det leder till.

Läs vidare »

Dela på sociala medier
Krönika

Så kan vi bygga 40 % fler lägenheter

Matilda Bäcklund och Mårten Lindström

I en rykande färsk studie framgår att det går att bygga upp till 40 % fler lägenheter i ett redan planerat bostadsområde med bibehållen god standard om bland annat kraven på ljus, buller och tillgänglighet ses över. I veckans krönika beskriver studiens författare, Mårten Lindström och Matilda Bäcklund, vad som har gått snett och hur det går att åtgärda!

Läs vidare »

Dela på sociala medier
Krönika

Bostadspolitiken måste hantera elefanten i rummet

Jan Åman

Den 14:e juni presenteras Framtidslabbet på Politikerveckan Järva. Att lanseringen sker just där är allt annat än en slump. Det handlar om att uppdatera lösningar för de grundläggande mänskliga behoven, skriver veckans krönikör, Jan Åman, Creative Director i A Lab och A house och f.d. initiativtagare till ”Stockholm at large” och ”samtalslaboratoriet” Färgfabriken.

Läs vidare »

Dela på sociala medier
Krönika

Bostadsbubblan som snart ska brista – en vald sanning

Lennart Weiss

Gång på gång målar media upp en bild av Sverige i en bostadsbubbla. Utan granskning används dåliga analyser som faktaunderlag för nyheter om bubblan som snart ska spricka. Det menar Lennart Weiss, kommersiell direktör på Veidekke. I veckans krönika bemöter han de dåligt underbyggda argumenten och reder ut de vanliga missförstånden.

Läs vidare »

Dela på sociala medier
Krönika

Dags för en rejäl höjning av bostadsbidraget

Stefan Attefall

Bostadsbidraget är fördelningspolitiskt träffsäkert och fyller en viktig funktion för ekonomiskt svaga grupper. Bidraget har dock urholkats kraftigt under de senaste 20 åren och fungerar idag i praktiken som en förlängning av försörjningsstödet. Det finns starka motiv att ompröva synen på bostadsbidraget och göra det till en central del av en fungerande bostadspolitik, menar Stefan Attefall.

Läs vidare »

Dela på sociala medier
Krönika

Ulf Perbo – ”Nu kommer nedgången”

Ulf Perbo

1989 förutspådde Ulf Perbo 90-talets bostadskrasch i SvD (se bild), nu förutspår han en ny nedgång. Enligt Perbo har vi ingen bostadsbubbla i formell bemärkelse, utan likt vid bostadskraschen på 90-talet är en nedgång driven av fundamenta att vänta. De samhällsekonomiska konsekvenserna är dock desamma, fallande byggpriser och en minskad konsumtion. I veckans krönika beskriver han de fundamentala problem som ger upphov till hans oro, han hade rätt 1991 har han det också 2017?

Läs vidare »

Dela på sociala medier
Krönika

Får vi en bättre fungerande bostadsmarknad om äldre flyttar ”hemifrån”?

Maria Pleiborn

Ett mål för vår äldrepolitik i Sverige har länge varit att äldre ska få möjlighet att bo kvar hemma så länge som möjligt. Det är önskvärt både för de själva och för samhället som helhet. Ålderdomshem har avvecklats och på senare år även äldrebostäder av annan form i en rasande takt. I stället har vi byggt ut hemtjänsten och gett möjlighet att bygga om äldres bostäder för bättre tillgänglighet. Är det en hållbar politik på sikt? Det undrar veckans krönikor Maria Pleiborn, demograf och senior rådgivare på WSP.

Läs vidare »

Dela på sociala medier
Krönika

Därför misslyckades S-kongressen med att lösa bostadsfrågan

Kristina Alvendal

Kristina Alvendal, stadsbyggnadsexpert och fd moderat statsbyggnads- och fastighetsborgarråd, kritiserar socialdemokraterna för dess brist på självinsikt inför och under kongressen i april. Partiernas kongresser eller stämmor är tänkta att vara ett forum för medlemmarnas åsikter att komma fram men i praktiken är det partistyrelsen som bestämmer menar Alvendal. För att lösa bostadskrisen krävs nytänkande och mod att ifrågasättande gamla sanningar, bristen på det är enligt veckans krönikör orsaken till kongressens fruktlöshet.

Läs vidare »

Dela på sociala medier
Krönika

Paketeringsutredningen kan leda till lägre bostadsbyggande

Bo Nordlund

Bo Nordlund, Tekn. dr samt Redovisnings- och värderingsspecialist på fastigheter, beskriver väntan på paketeringsutredningen som en nagelbitare för branschen. Trots att förslaget mött stor kritik kommer det att skickas ut på remiss. I veckans krönika delar Nordlund med sig av sina reflektioner och de tänkbara effekterna på transaktionsintensiteten och fastigheternas värde.

Läs vidare »

Dela på sociala medier
Krönika

Stuprörstänkande och brist på kunskap kan få oöverblickbara konsekvenser

Kunskapen om hur bostadsmarknaden är ofta låg bland de politiker och myndigheter som hanterar olika delfrågor inom bostadspolitiken. Det gör att man inte inser vilka oöverblickbara konsekvenser som inträffa, i all synnerhet om flera olyckliga åtgärder skulle råka vidtas samtidigt. Vad som krävs är fler ”hängrännor”, d v s ökad kunskap och en helhetssyn när det gäller bostadsmarknadens funktionssätt, skriver f d bostadsminister Stefan Attefall.

Läs vidare »

Dela på sociala medier