Debatt

Betala det verkliga priset eller bo tillsammans med andra!

Fredrik Kopsch

Enligt Boverkets analys behövs ca 710 000 bostäder till 2025. En analys baserad på två antaganden: Sveriges befolkningstillväxt och hushållens storlek. Normen om att alla singelhushåll ska ha en egen bostad möjliggjordes under 1900-talets andra hälft genom hyresregleringen och allmännyttans utbredning. Idag har Sverige Europas minsta hushåll. Det saknas betalningsvilja för att bygga 710 000 bostäder, istället är det normen som behöver förändras enligt debattören Fredrik Kopsch, Universitetslektor vid LU.

På en fri hyresmarknad kan inte alla förvänta sig, och än mindre kräva, att bo i en egen lägenhet. Det här är särskilt sant för ensamstående hushåll. Idag är det dock inte ett ovanligt krav eller ovanlig förväntan. När unga flyttar hemifrån förväntar sig många att de ska få bo i en egen lägenhet, helst också väldigt nära jobb och vänner. Men är det rimligt? Enligt SCB bestod det allra vanligaste hushållet i Stockholm 2016 av en person (43.9 procent av alla hushåll). Det fanns en tid när det inte såg ut så. I folk och bostadsräkningen som genomfördes 1945 uppgick andelen ensamstående hushåll i Stockholm till endast 17.6 procent. Det normala var istället att ensamstående bodde som inneboende, och därför blev hushållen större. 2016 bestod det genomsnittliga svenska hushållet av 2.2 personer, 1945 gällde 3.1 personer per hushåll. Enligt Eurostat är det genomsnittliga svenska hushållet minst i Europa. Hur har det blivit så? Vad är det som har förändrats? Naturligtvis finns inte en enskild faktor som bidragit till dessa förändringar. Våra sociala förhållanden har förändrats, vi gifter oss senare, skaffar barn senare, bildar familj senare. Familjen är inte längre en lika tydlig ekonomisk nödvändighet, utan har mer blivit en social enhet. Orsaken till detta står troligtvis att finna i de sociala skyddsnät vi har som till stor del ersätter behovet av familjen. En av den ”generella” välfärdens beståndsdelar har sannolikt spelat en betydande roll, hyresregleringen. Endast den har möjliggjort att ensamstående hushåll i stor utsträckning kunnat hyra egna lägenheter.

Hyresregleringen infördes 1942 i Sverige i syfte att förhindra alltför kraftiga hyresstegringar. Det var egentligen tänkt, precis som en mängd andra prisregleringar som infördes under samma tid, att endast vara en tillfällig lösning. Regleringen skulle avskaffas efter kriget. De flesta prisregleringar avskaffades också mycket riktigt under åren som följde efter andra världskrigets slut, men hyresregleringen blev kvar. 1975 avskaffades hyresregleringslagen, men bara för att ersättas med en ny typ av hyresreglering, bruksvärdessystemet och de kollektiva förhandlingarna. Resultatet har varit att hyrorna i de mest attraktiva lägena fortfarande ligger långt under den nivå som skulle gälla om betalningsviljan fick slå igenom. Men hur kan hyresregleringen ha påverkat att andelen ensamstående hushåll har ökat?

Det finns två bidragande orsaker härtill. Under efterkrigstiden, när hyresregleringen egentligen var tänkt att avskaffas, steg de reala lönerna i Sverige. Men eftersom hyrorna låg still blev det allt billigare att hyra en egen lägenhet. Ensamstående hushåll, som tidigare inte prioriterat ett eget boende, kunde nu ta sig den lyxen, istället för att vara inneboende. Detta gjorde att en mängd ensamstående hushåll plötsligt konkurrerade om lägenheter som tidigare varit förbehållna för gifta par, med eller utan barn, alltså de som hade, eller höll på att bilda familj. Det leder oss in på den andra bidragande orsaken. Eftersom hyresregleringen resulterat i att lägenheter blivit relativt sett billigare, började köerna av intresserade hyresgäster växa. Fastighetsägare ställdes här inför en aldrig tidigare skådad situation, man kunde välja bland flera hyresgäster. På marknader där det kan diskrimineras till inga, eller låga kostnader, kommer det också att diskrimineras (därför ser vi exempelvis idag att allt fler fastighetsbolag har omotiverat höga inkomstkrav för att hyra en av deras lägenheter). När fastighetsägarna ställdes inför valet mellan ensamstående och barnfamiljer var valet troligtvis enkelt, ensamstående kan rimligen förväntas bidra till mindre störningar och mindre slitage än barnfamiljer.

Vi människor lär oss snabbt av att se hur andra gör och hur andra har det. Det finns alltså ett tydligt stigberoende. Nuvarande generationer vill, och förväntar sig, att bo lika bra eller bättre än föregående generation. De som växer upp idag vet att tidigare generationer hade egna lägenheter när de flyttade hemifrån, därför är det inte orimligt att de själva förväntar sig detsamma. Den här bilden bekräftas dessutom av den förda politiken i Sverige. Bostadsbristen ska byggas bort. I debatten är Boverkets beräkningar om att det behöver byggas 710 000 nya bostäder fram till 2025 vanligt förekommande. Men var kommer den här siffran ifrån? Vilka antaganden baseras den på? Två antaganden är bärande: antagandet om befolkningstillväxt och antagandet om hushållens storlek. Jag ska inte dröja mig vid det förra utan överlämnar det åt expertis på området, läs till exempel Maria Pleiborn Kan vi beräkna behovet av bostäder och nyproduktion? Det senare, det vill säga antagandet om hushållens storlek är för mig mer intressant. Jag har med den här texten argumenterat för att storleken på det genomsnittliga hushållet delvis är ett resultat av den förda politiken under 1900-talets andra hälft fram till idag. Det innebär att det också kan förändras med en annan politisk inriktning. Valet kan alltså stå mellan att bygga de 710 000 nya bostäderna, eller förändra vår syn på normen om en egen bostad. Det är inte självklart att det finns en betalningsvilja för 710 000 nyproducerade lägenheter med höga hyror (eller höga priser). Accepterar vi istället ett större genomsnittligt hushåll, som alla andra europeiska länder, skulle det inte krävas lika många nya bostäder, men likväl en ny politisk inriktning som styrde om förväntningarna om att alla ska bo i en egen lägenhet. För det krävs stora politiska förändringar på hyresmarknaden. Då krävs att hyran för en lägenhet faktiskt speglar värdet av att bo i densamma. Endast det kommer på sikt att resultera i att förväntningarna på överkonsumtion försvinner. Alternativet, att fortsätta på den inslagna vägen, kommer förutsätta betydande statliga ingrepp av planekonomisk karaktär, eller att vi accepterar en framtid med konstant bostadsbrist. De flesta kan nog enas om att bo trångt är att föredra framför att inte alls ha någonstans att bo.

En prisreglering fungerar aldrig bra, men för att fungera någorlunda krävs någon form av ransonering om det ändå bedöms som politiskt nödvändigt att ha en prisreglering. Ett exempel på en sådan ransonering är vad som brukar kallas social housing, det vill säga, de hyresreglerade lägenheterna är förbehållna åt vissa grupper som har det svårare att lösa sitt boende på den fria marknaden, exempelvis barnfamiljer med låga inkomster eller nyanlända som ännu inte kommit in på arbetsmarknaden. Ensamstående hushåll får då lösa sitt boende på den fria marknaden, antingen genom att betala den verkliga hyran för en egen lägenhet, eller genom att välja att bo tillsammans med andra.

Fredrik Kopsch,

Universitetslektor vid Lunds Universitet

Dela på sociala medier
 
 
 

22 kommentarer

  • Carsten Nilsson skriver:

    Du skriver att det inte är säkert att det finns betalningsvilja för 710.000 nya lgh med hög hyra och det stämmer säkert men varför inte sänka standarden istället så behöver inte hyrorna bli så höga. Utan tvekan så går det att bygga billigare så att de som vill ha en egen lgh kan ha råd till en.

  • Fredrik Kopsch skriver:

    Jag ser diskussionen om sänkt standard som väldigt problematisk. Här är varför:
    Den normala livscykeln för en fastighet börjar med att medelinkomsthushållen flyttar in när det är nyproducerat. Över tid sjunker bostaden i kvalitet genom slitage och genom att inredning (vitvaror osv) blir omoderna. När bostaden blir alltmer omodern och alltså inte längre lika attraktiv kan andra hushåll, med lägre betalningsvilja (betalningsmöjlighet) flytta in, och så fortsätter det.
    Om vi då börjar bygga för de som egentligen skulle flytta in i ett senare skede i fastighetens livscykel, kan vi nog förvänta oss att livscykeln blir kortare.
    Billiga bostäder kommer inte nyproduceras, de har aldrig nyproducerats, de finns i det befintliga beståndet.

    • Carsten Nilsson skriver:

      Ditt resonemang innebär ju att de med lägre betalningsvilja måste ta en sliten och kanske omodern lgh. De vill kanske också ha en ny lgh men med lägre std. De har kanske betalningsförmågan men vill inte lägga så mycket på sitt boende. Vi måste skilja på betalningsvilja och betalningsförmåga. Fler lgh med lägre hyror hade utan tvekan satt igång, den idag efterlängtade, flyttkarusellen.
      Sen behöver inte själva lgh ha kortare livscykel bara för att den har lägre std. Man kan t.ex använda andra och billigare material som är minst lika bra.
      Ser det nog så att billiga bostäder måste nyproduceras om inte staten ska behöva gå in med en massa subventioner.

      • Fredrik Kopsch skriver:

        Ja, mitt resonemang innebär att de med låg betalningsvilja eller betalningsförmåga får bo i mer omoderna lägenheter. De kan mycket väl vilja bo i nya lägenheter, men om de inte vill eller kan betala för det ser jag inte hur det ska bli samhällets skyldighet att tillhandahålla dessa. För de hushåll som inte klarar av att ens hyra ett boende av lägre standard kan det däremot vara motiverat med någon form av stöd.
        Andra materialval kommer heller inte påverka priset eller hyran i särskilt stor utsträckning. Det blir inte så mycket billigare i slutändan om man väljer plastmatta istället för kakel.

        • Carsten Nilsson skriver:

          Man vill kanske bo i en ny lgh men med lägre std. Den behöver inte vara omodern för det. Jämför med bil. Alla kan inte köra en ny BMW utan föredrar kanske en ny betydligt billigare bil men utan ett antal finesser som finns på den dyrare bilen. Men den är ny med garantier osv. Samma bör gälla för bostäder.
          Delar inte din uppfattning om att materialvalet inte spelar någon roll för priset. Om man genomgående arbetar med billigare alternativ så måste det göra på sig.
          Men man ska kanske titta på problemet från andra hållet. Säg till byggbolagen istället vad vi är beredda att betala i hyra så får de räkna på det och bygga utefter det.

          • Johan S skriver:

            Det går tyvärr inte att bygga billigt i Sverige

            1. Det finns ingen tomt som kommer ut på marknad,
            Dem mark som planeras att bygga tar minst 10 år så kallade detaljplan, detta leder till mindre utbud och högre priser för marknad, självklart och högre priser för bostad

            2. Kommunens handläggare räcker inte till för hantera dagens bygglov i dem städer som byggs mest idag, att köpa mark lämnar in ritning till bygglov tar ofta minst halv år, tid är pengar, byggbolag måste lånar in pengar för att köpa mark, mer räntekostnad gör bostad blir dyrare, olika kommunen och olika område har olika krav på hur hus kan byggas, byggbolag måste anlitar konsulter för att hantera olika expert utlåtande för att övertygar kommunen, mer kostnad för byggbolag leder till högre priser,
            Alla människor har också rätt överklagar bygglov, hanterings tiden hos länstyrelsen tar ytterligare tid, detta tar ytterligare halv år, mer räntekostnad för byggbolag samt ändring hos arkitekten kostar extra pengar, plus byggbolag tar också en risk, allt detta gör att mindre aktör inte vill går in, mindre konkurrensen leder till högre priser, efter länsstyrelsen har man också rätt överklagar hos miljö och markdomstol, detta tar ytterligare halv år, ännu mer kostnad för byggbolag.

            3. Kostnad för drar in vatten avlopp samt bygglovs kostnad är väldigt hög idag jämför med 30-40 år sedan
            4. Lönerna och byggmaterial kostar två eller tre gånger mer än 30-40 år sedan
            5. Kostnad för mäklare är högre när hus blir dyrare

          • Fredrik Larsson skriver:

            Då landar vi i regleringar – man får inte bygga hur som helst.

            Dessutom kostar fastigheten lika mycket även om byggnaden blir billigare och en elektriker som drar el till ett billigt kylskåp kostar lika mkt som en som drar el till ett dyrt.

            Att sänka standarden på ytskick och vitvaror är en så liten besparing att det knappt märks på totalkostnaden. Däremot skulle det märkas på betalningsviljan hos hyresgästerna och är därför en ren förlustaffär för fastighetsägaren

            Mvh
            /Fredrik.

  • BoJonas skriver:

    Menar du att det är graden av modernitet som styr betalningsviljan? Låter tveksamt. Om det är så, så är ju inte låga hyror i innerstadens gamla och omoderna hus ett problem. Annars kan det ju vara så att det är läge som har störst betydelse, eller?

    • Fredrik Kopsch skriver:

      Jag menar inte att det finns en parameter som styr betalningsvilja. Läge, standard, materialval, förekomst av balkong, takhöjd, osv osv styr naturligtvis. Allt annat lika är jag dock övertygad om att betalningsviljan är högre för högre standard, vilket du normalt får i nyproduktion.

  • BoJonas skriver:

    Nja, stämmer inte med Stockholms bostadsmarknad. Här betalar många mer för gamla lägenheter med låg standard än för nyproducerade. Sen är jag tveksam till definitionen av högre standard. I hyresrätten används ju vissa åtgärder för att få upp hyrorna med argumentet att de är standardhöjande, t ex handdukstork. För många kan det vara hög standard, men inte för alla. Charm, känsla och kvalitet ser många andra i de äldre bostäderna, vilket nästan saknas totalt i nyproduktionen. Å andra sidan ska man inte fastna i just Stockholm när man beskriver bostadsmarknadens funktionssätt. Även i Skåne finns det de som frågar sig ”Vad fan är hög standard?”

    • Fredrik Kopsch skriver:

      Jo, det stämmer, du missar helt enkelt innebörden av ”allt annat lika”. Att många betalar mer för gamla lägenheter kan ju bero på exempelvis förekomst av kakelugn och 3,50 i takhöjd. Men om du kontrollerar för det, och jämför pris mellan nyrenoverad sekelskifteslägenhet och ej renoverad sekelskifteslägenhet finner du nog att priset är högre för den renoverade.

    • Fredrik Larsson skriver:

      Allt annat lika innebär även att det skall finnas allt annat lika. I Stockholm hyr man det man får tag på till det priset man får tag på det eftersom alternativet är att tälta annars.

      Men självklart är ju att om man får välja mellan 2 lägenheter som kostar 10 000 och 10 200 i månaden där den senare är fräschare tar men den senare men i Sth har man valet 10 000 för den sunkiga nu eller 6 500 för den fräscha om 15 år…

      Dom flesta med behov av boende tar den sunkiga och dyra men alla önskar att dom kunde fått den andra med en gång.

  • BoJonas skriver:

    Jag förstår innebörden av ”allt annat lika” och det är där analyser många gånger haltar. Teoretiska resonemang funkar kanske bra på universitetet, men dåligt i bostadspolitiken.

    • Fredrik Kopsch skriver:

      När du skriver att många betalar mer för gamla lägenheter med låg standard än för nyproducerade kan jag inte tolka det på annat sätt än att du inte förstod innebörden av ”allt annat lika”. Det glädjer mig att jag hade fel.

      Att betalningsviljan på marknaden är högre för högre kvalitet torde dock vara ett faktum som är känt även utanför de ”teoretiska” modeller vi universitetslektorer gräver ned oss i. Skulle det motsatta stämma har jag svårt att se hur vi skulle observera renoveringar med mindre än att hushållen tar emot stora ersättningar samtidigt som de får nya kök.

  • BoJonas skriver:

    En stor del av betalningsviljan och betalningsförmågan handlar ju om tilltron till prisutvecklingen, konjunkturen, ränteläget, mäklarnas förmåga att pressa upp budgivningar, bankernas vilja att låna ut miljonbelopp, etc. Det har inget att göra med bostädernas kvalitet eller beskaffenhet. I hyresrätten innebär förhandlingssystemet att alla får en mer eller mindre lika hyra efter en renovering oavsett om de individuella hyresgästerna värderar ”moderniseringen”. De som jobbat med renoveringar vet att vissa hyresgäster värderar sitt gamla kök högre än det nya, men bruksbärdessystemet ger fastighetsägaren rätt att få en hyreshöjning som motsvarar hyresgästers allmänna värderingar. Vid bestämmande av bruksvärde ingår många fler variabler än modernitet.

  • BoJonas skriver:

    En annan intressant fråga är varför människor river ut nya badrum och kök för att sätta in nya med likvärdig standard och modernitet. Det betyder väl att betalningsviljan är hög för samma standard men annan ”känsla”?

  • Tomas Sjöblom skriver:

    Men då; att få möjlighet att bo i en egen bostad måste väl ändå vara en social rättvisefråga likväl som subventionerad sjukvård och kollektivtrafik mm. Empiriskt har det ju tydligt visats att ”marknaden’ inte klarar detta. Ständig tillväxta och vinstmaximering är inte allt här i livet. Andra värden finns, som att ex. ordna med bostäder på rimliga [icke nödvändigtvis marknadens] villkor. Jag lägger gärna några skattekronor på det!

    • Fredrik Larsson skriver:

      Nej att få bo ensam är en lyx inte en rättighet. Att ha tak över huvudet och att inte frysa är en rättighet men det tillgodoses även om man delar lägenhet med en kompis. Detta är f.ö mkt vanligt i alla större städer i världen. Själv har jag bott i Frankfurt a.M. i 5-6 år i 2 omgångar och trots att jag jobbade inom finansmarknaden så bodde jag inneboende båda gångerna och de som ägde husen/lägenhetskontrakten jobbade också inom finans. Detta bevisar att det inte är den finansiella styrkan som avgjorde huruvida man skaffade inneboende eller eget (då jag tjänade började med 50 tEUR/år och slutade med 80 tEUR/år i lön och de jag bodde hos tjänade mer) utan normen att man inte behöver konsumera mer boende än nödvändigt och att privat ensamboende är en lyx liksom all annan lyx.

      Mvh
      /Fredrik

  • Carsten Nilsson skriver:

    Klart att det går att bygga billigt även i Sverige. Det är reglerna det är fel på. Att planläggning, bygglovshantering, osv tar tid är en annan sak. Det finns mark som är planlagd, givetvis dock icke överallt men det beror på dålig framförhållning av inkompetenta politiker. Planprocessen går att skynda på. Alla överklagande som görs för att störa processen borde innan de tas upp avgiftbeläggas.
    Och sen är det ju inte alls så att det bara är ytskikt som behöver diskuteras när det gäller lägre standard. Vad det handlar om är viljan från styrande politiker. Vill de att det ska byggas billigt så är det inga problem.

  • Håkan Olofsson skriver:

    Singelhushållen betalar redan dubbelt så mycket för hyran eftersom de inte delar den med en partner.

  • F skriver:

    Det är vanligt att unga med kort tid är de som söker dessa per kvadratmeter dyra lägenheterna eftersom det är sånt söktryck på billiga. Resultatet blir att de med god ekonomi köper, de med lång kötid får de billiga lägenheterna och kvar blir unga med nya lägenheter de får lägga hela sin lön på när de hellre vill ha en billig etta som nu har 10 års kötid.
    Vettigare hade varit att reservera gamla billiga lägenheter för unga när någon flyttar/dör.

Kommentera

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *

Läs vidare inom "Debatt"

Debatt

Dags för Hyresgästföreningen att ta sitt samhällsansvar

Nathalie Brard och Tomas Ernhagen

Om hyressättningssystemet inte förändras – och Hyresgästföreningens veto består – kan hyresrätten redan på 2020-talet vara ett minne blott i Stockholms innerstad. Hyresgästföreningen ignorerar vår frågeställning och slänger sig med rena lögner. Det är hög tid att Hyresgästföreningen tar både debatten och sitt samhällsansvar på allvar menar Natalie Brard och Tomas Ernhagen från fastighetsägarna i sin slutreplik.

Läs vidare »

Dela på sociala medier
Debatt

Fastighetsägarnas uppfattning är verklighetsfrånvänd

Erik Elmgren och Per Björklind

”Problemet är alltså inte bara att det är brist på bostäder, utan det är framför allt brist på bostäder som människor har råd att efterfråga. Att då påstå att hyrorna är för låga och att det är Hyresgästföreningen och hyresgästerna som står i vägen för ytterligare höjningar känns mer än lovligt verklighetsfrånvänt.” skriver Erik Elmgren och Per Björklind från hyresgästföreningen i sin replik på fastighetsägarnas debattartikel.

Läs vidare »

Dela på sociala medier
Debatt

När ska media syna Hyresgästföreningens veton?

Nathalie Brard och Tomas Ernhagen

Hyresgästföreningen har vetorätt både vid de årliga hyresförhandlingarna och vid hyressättning av nyproducerade bostäder. Individuellt satta hyror vid nyproduktion används inte för att fastighetsägaren vill runda bruksvärdessystemet utan för att Hyresgästföreningens bud inte är tillräckligt för att fastighetsägarens kalkyl ska gå ihop. Hyresgästföreningens rädsla för att få ”för höga” hyror i jämförelsematerialet leder till färre hyresrätter vilket gör det allt svårare för unga att ta sig in på bostadsmarknaden men det leder också till att människor tvingas tacka nej till jobb på grund av bostadsbrist – vilket i förlängningen skadar svensk ekonomi. Det skriver Nathalie Brard och Tomas Ernhagen, Fastighetsägarna.

Läs vidare »

Dela på sociala medier
Debatt

Uttalandet som finansinspektionen vägrar att kommentera

Som bostadspolitik.se rapporterat om (se gårdagens expertkommentar av Lennart Weiss) avböjer Finansinspektionen att svara på frågor som rör TT:s intervju med Henrik Braconier från den 6 april, nu publicerar vi frågorna som han inte ville besvara.  Lennart Weiss menar i sin kommentar att Finansinspektionen har fel när den hävdar att skattesystemet gynnar ägt boende och ifrågasätter varför Finansinspektionens chefsekonom uttalar sig i politiska frågor. 

Läs vidare »

Dela på sociala medier
Debatt

Varför tar Finansinspektionen ställning i politiska frågor?

Lennart Weiss

I samband med att Finansinspektionen den 6 april presenterade sin årliga bolånerapport passade myndigheten på att utveckla sin syn på bostadsmarknaden i olika medier. I en intervju med TT (Tidningarnas Telegrambyrå 6/4) anser Braconier att skattesystemet gynnar ägt boende och att politikerna måste ta ansvar för det. Dels är det i sak felaktigt, dels reser det frågor om hur Finansinspektionen ser på sin roll i frågor av ren politisk karaktär, skriver Lennart Weiss. 

Läs vidare »

Dela på sociala medier