Krönika

Paketeringsutredningen kan leda till lägre bostadsbyggande

Bo Nordlund

Bo Nordlund, Tekn. dr samt Redovisnings- och värderingsspecialist på fastigheter, beskriver väntan på paketeringsutredningen som en nagelbitare för branschen. Trots att förslaget mött stor kritik kommer det att skickas ut på remiss. I veckans krönika delar Nordlund med sig av sina reflektioner och de tänkbara effekterna på transaktionsintensiteten och fastigheternas värde.

Så blev den äntligen offentlig i slutet av mars i år, den så kallade paketeringsutredningen, eller utredningen ”Vissa frågor inom fastighets- och stämpelskatteområdet” (SOU 2017:27). Branschen har ”bitit på naglarna” i spänd väntan på resultatet. Många är de som, efter offentliggörandet, har luftat sina åsikter om innehållet och tänkbara effekter av denna utredning. Här kommer ytterligare lite reflektioner och med koppling till några tankar kring tänkbara effekter av ränteavdragsbegränsningar i kommande regler och lite annat som inte omfattas av denna s.k. paketeringsutredning. I slutet av denna artikel kommer jag att resonera om tänkbara effekter när det gäller transaktionsintensiteten och värdet på fastigheterna.

På senare år har ca 90 % av fastighetstransaktionerna skett i form av bolagsaffärer. I korthet innebär utredningsförslaget att fastigheter som ligger i bolag normalt ska avskattas utifrån marknadsvärdet på fastigheterna när det bestämmande inflytandet över det fastighetsägande bolaget upphör. Avskattningen går till så att marknadsvärdet på fastigheterna då tas upp till beskattning i det fastighetsägande bolaget och avdrag medges med skattemässigt värde, i praktiken en fiktiv försäljning av själva fastigheten. Vinsten beskattas med för närvarande 22 procent i ett fastighetsägande aktiebolag. Det fastighetsägande bolaget får då ett nytt skattemässigt anskaffningsvärde på fastigheten (marknadsvärdet) som påverkar möjligheter avseende framtida skattemässiga värdeminskningsavdrag positivt. Denna nyss nämnda positiva effekt uppväger dock inte den tidigare nämnda avskattningseffekten värdemässigt. Vidare skärps reglerna avseende fastighetsbildningsåtgärder i syfte att motverka möjligheter att undkomma stämpelskatt. Dock föreslås stämpelskatten sänkas från nuvarande 4,25 till 2 procent.

Kritiken mot utredningsförslaget har haglat men trots detta skickas utredningsförslaget ut på remiss och synpunkter ska ha inkommit senast 14 augusti i år. Denna artikel handlar inte om kritiken i detalj eftersom utrymme då skulle saknas för att belysa och diskutera andra effekter, men i korthet har framförts att förslaget innehåller retroaktivitetsinslag i och med att övergångsregler för tidigare transaktioner (före ikraftträdandet) saknas och dessutom kommer framtida behövliga omstruktureringar att försvåras. Utöver detta framförs kritik med avseende på att förslaget strider mot grundläggande beskattningsprinciper så som förutsebarhet och skatteförmågeprincipen. Även en negativ värdepåverkan på fastigheter förutspås generellt. Återgivandet här av framförd kritik är inte uttömmande.

När det gäller effekterna på marknaden konstateras redan i utredningen att utredningsförslaget sannolikt kommer att få följande effekter på fastighetmarknaden:

  • Lägre fastighetspriser
  • Minskat byggande
  • Mindre fastighetsbestånd
  • Högre hyror

När det gäller punkten om lägre fastighetspriser har olika bedömare typiskt sett beräknat effekterna för en typfastighet och angivit effekter på ca 6 till 8 procent i värdenedgång. I anslutning till dessa negativa värde-/priskorrigeringsförutsägelser har även angivits att betydligt lägre transaktionsvolymer sannolikt blir en följd av utredningen.

När det gäller de övriga tre punkterna sätts dessa ofta in i ett sammanhang där det anges att bostadsbyggandet sannolikt kommer att minska istället för att öka eller hålla sig på en fortsatt hög nivå. Utifrån dagens uppfattningar om framtida bostadsbehov framhålls denna effekt av olika bedömare som negativ, viktig och i behov av att analyseras och belysas tydligare.

6-8 procent ner på tillgångsvärdena låter kanske inte så dramatiskt men då måste beaktas att detta är en grovt uppskattad snittsiffra för en typfastighet. I enskilda fall kan med största sannolikhet effekten bli både väsentligt lägre och högre. Fortsätter man sedan resonemanget och lägger på tänkbara effekter av framtida kommande ränteavdragsbegränsningar som följer av EU-direktiv blir inte saken bättre. Att försöka bedöma effekter av framtida begränsningar i detta avseende är svårt eftersom reglerna kan implementeras i svensk rätt på olika sätt. Redan med den ”snällaste” bedömningen (en avdragsbegränsning utifrån ett skattemässigt EBITDA om 30 procent) ger bedömningar att detta sannolikt, i normalfallet, inte ens medger avdrag för alla räntekostnader i dagens lågränteklimat. Reglerna kan dock bli strängare. Skattemässigt EBITDA motsvarar i princip redovisat driftnetto minskat med central administration samt minskat med skattemässiga avdrag för reparationer som överstiger kostnadsfört underhåll i resultaträkningen. Försämrade avdragsmöjligheter för skuldräntor borde i det långa loppet höja kostnaden för kapital och avkastningskrav vilket allt annat lika sänker värdet på tillgångarna. Lägg därtill att de svenska bankerna blir mer och mer betänksamma när det gäller volymer utlåning mot fastighetsbranschen av olika orsaker och det börjar redan funderas kring behov av sänkta belåningsgrader. God tillgång på kapital är normalt pris-/värdepåverkande i positiv riktning när det gäller fastigheter och motsatsen gäller också vid kontraktion avseende tillgång på kapital. Därmed tillkommer ytterligare en svårbedömd effekt på framtida fastighetspriser/-värden. Dessvärre pekar de olika indikatorerna som tagits upp i denna artikel åt samma håll – ”söderut”. Jag delar även uppfattningen framförd av andra att transaktionsintensiteten kommer att gå ner på fastighetsmarknaden. Sannolikt blir dock transaktionsmarknaden för fastigheter mer transparent då lagfartsköpen troligen ökar i omfattning och relativ andel. Lånsiktiga innehavare av fastigheter som sällan eller aldrig gör transaktioner berörs förmodligen betydligt mindre av föreslagna ändringar.

Med andra ord gäller det att ”tassa lite försiktigt” och noga överväga konsekvenser innan beslut tas om åtgärder som väsentligt skulle kunna påverka värdet på den dominerande delen av nationalförmögenheten (det vill säga fastigheter inklusive bostäder) negativt. Enligt min uppfattning är ekonomi dessutom mer ”förtroende och psykologi” än hårda siffror i det längre perspektivet. Risk finns att en trend som sätter priser-/värden under press nedåt kan bli självuppfyllande och driva på ytterligare nedåt. Nationalekonomiska teoretikers jämnviktsmodeller får ha överseende…

Utöver ovan nämnda frågor kan redan nu nämnas att ändringar av det slag som föreslås i paketeringsutredningen säkert kommer att ställa till en del stök och funderingar i de olika system som finns när det gäller externredovisning, men det får bli ämnet i en annan artikel.

 

Bo Nordlund

Tekn. dr – Redovisnings- och värderingsspecialist fastigheter

Verksam på KTH och i egna bolaget BREC-Bo Nordlund REC AB

Dela på sociala medier
 
 
 

Kommentera

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *

Läs vidare inom "Krönikor"

Krönika

Det händer om det vänder

Ulf Perbo

I maj förutspådde Ulf Perbo i en krönika här på bostadspolitik.se att bostadspriserna skulle sjunka. På Stockholms bostadsmarknad är det nu ett faktum. Under hösten har priserna stagnerat eller sjunkit något. Bostadsmarknaden håller andan. Vad skulle egentligen ske om det på allvar vänder? I Veckans krönika beskriver Ulf Perbo, näringspolitisk chef på Transportföretagen, konsekvenserna.

Läs vidare »

Dela på sociala medier
Krönika

Så bygger vi det nya klassamhället

Lennart Weiss

De kreditrestriktioner som redan införts och de som skymtar vid horisonten drabbar de unga och ekonomiskt svaga absolut hårdast. Dessutom ställs krav på amortering i en takt som saknar rationella argument, lån är till för att möjliggöra för individer och företag att sprida kostnaderna över en livscykel. Genom restriktionerna ”växer ett nytt klassamhälle fram med boendet och tillgången till ”gamla pengar” som ett av dess viktigaste kännetecken.” skriver Lennart Weiss, Kommersiell direktör på Veidekke.

Läs vidare »

Dela på sociala medier
Krönika

Vad är bostadspolitik i vår tid?

Håkan Bengtsson

”Ett viktigt skäl till att bostaden också måste vara en politisk fråga är att de ekonomiska teorierna om jämvikt på marknaden inte håller streck i verkligheten. Samtidigt som bostadssektorn förstås är infogad i marknadsekonomin krävs politiska insatser för att en maximalt stor andel av befolkningen ska kunna bo och leva i en bra bostad”, skriver veckans krönikör Håkan Bengtsson. Håkan är grundare och VD för tankesmedjan Arenagruppen och räknas som en av socialdemokraternas mest inflytelserika idédebattörer.

Läs vidare »

Dela på sociala medier
Krönika

Har vi råd att göra om samma misstag?

Jan Jörnmark

De regleringar av både hyres- och bostadsrättsmarknaden som präglade Stockholms bostadsmarknad under efterkrigstiden fram till 70-talet skapade, tillsammans med de stora subventionerna för att bygga ut staden, ohållbara kostnader för infrastruktur samtidigt som politiken hämmade Sveriges tillväxt. ”När Peter Eriksson nu åter väckt frågan om att bygga nya städer i skogarna mellan Stockholm, Uppsala och Nynäshamn finns det goda skäl att fundera över varför samma strategi avbröts i början av 1970-talet”, skriver veckans krönikör Jan Jörnmark.

Läs vidare »

Dela på sociala medier
Krönika

Vem har makten i bostadsköpet?

Emma Persson

Kvinnor är inte sämre på att ta ansvar för bostaden och dess finansiering, de är inte heller sämre på att hantera en borrmaskin. Det handlar bara om erfarenhet, kultur och gamla hjulspår. ”Ett jämställt ägande och att kräva att stå på lagfarten för det hus man köper och bor i borde vara självklart”, skriver Emma Persson, boendeekonom på SBAB, i veckans krönika.

Läs vidare »

Dela på sociala medier
Krönika

Kommer det vi bygger idag snart att stå tomt?

Maria Pleiborn

Just nu jublar politikerna över att vi bygger mer än på länge i Sverige. Det har nämligen blivit en etablerad sanning att vi behöver 710 000 nya bostäder. Men vad kommer politikerna att säga när Boverkets nya prognoser visar att de bostäder vi bygger idag snart kommer att stå tomma? Veckans krönikör Maria Pleiborn, demograf på WSP, skriver om hur politiken försvårar de demografiska prognoserna och riskerna det leder till.

Läs vidare »

Dela på sociala medier
Krönika

Så kan vi bygga 40 % fler lägenheter

Matilda Bäcklund och Mårten Lindström

I en rykande färsk studie framgår att det går att bygga upp till 40 % fler lägenheter i ett redan planerat bostadsområde med bibehållen god standard om bland annat kraven på ljus, buller och tillgänglighet ses över. I veckans krönika beskriver studiens författare, Mårten Lindström och Matilda Bäcklund, vad som har gått snett och hur det går att åtgärda!

Läs vidare »

Dela på sociala medier
Krönika

Bostadspolitiken måste hantera elefanten i rummet

Jan Åman

Den 14:e juni presenteras Framtidslabbet på Politikerveckan Järva. Att lanseringen sker just där är allt annat än en slump. Det handlar om att uppdatera lösningar för de grundläggande mänskliga behoven, skriver veckans krönikör, Jan Åman, Creative Director i A Lab och A house och f.d. initiativtagare till ”Stockholm at large” och ”samtalslaboratoriet” Färgfabriken.

Läs vidare »

Dela på sociala medier
Krönika

Fem skäl till att rata finansinspektionens förslag

Lennart Weiss

Finansinspektionens senaste förslag har oklara motiv och bidrar till att förstärka problemen på bostadsmarknaden, menar Lennart Weiss, kommersiell direktör på Veidekke, som i veckans krönika som ger en rykande färsk kommentar till förslaget om skärpta amorteringskrav.

Läs vidare »

Dela på sociala medier
Krönika

Bostadsbubblan som snart ska brista – en vald sanning

Lennart Weiss

Gång på gång målar media upp en bild av Sverige i en bostadsbubbla. Utan granskning används dåliga analyser som faktaunderlag för nyheter om bubblan som snart ska spricka. Det menar Lennart Weiss, kommersiell direktör på Veidekke. I veckans krönika bemöter han de dåligt underbyggda argumenten och reder ut de vanliga missförstånden.

Läs vidare »

Dela på sociala medier
Krönika

Dags för en rejäl höjning av bostadsbidraget

Stefan Attefall

Bostadsbidraget är fördelningspolitiskt träffsäkert och fyller en viktig funktion för ekonomiskt svaga grupper. Bidraget har dock urholkats kraftigt under de senaste 20 åren och fungerar idag i praktiken som en förlängning av försörjningsstödet. Det finns starka motiv att ompröva synen på bostadsbidraget och göra det till en central del av en fungerande bostadspolitik, menar Stefan Attefall.

Läs vidare »

Dela på sociala medier
Krönika

Ulf Perbo – ”Nu kommer nedgången”

Ulf Perbo

1989 förutspådde Ulf Perbo 90-talets bostadskrasch i SvD (se bild), nu förutspår han en ny nedgång. Enligt Perbo har vi ingen bostadsbubbla i formell bemärkelse, utan likt vid bostadskraschen på 90-talet är en nedgång driven av fundamenta att vänta. De samhällsekonomiska konsekvenserna är dock desamma, fallande byggpriser och en minskad konsumtion. I veckans krönika beskriver han de fundamentala problem som ger upphov till hans oro, han hade rätt 1991 har han det också 2017?

Läs vidare »

Dela på sociala medier
Krönika

Får vi en bättre fungerande bostadsmarknad om äldre flyttar ”hemifrån”?

Maria Pleiborn

Ett mål för vår äldrepolitik i Sverige har länge varit att äldre ska få möjlighet att bo kvar hemma så länge som möjligt. Det är önskvärt både för de själva och för samhället som helhet. Ålderdomshem har avvecklats och på senare år även äldrebostäder av annan form i en rasande takt. I stället har vi byggt ut hemtjänsten och gett möjlighet att bygga om äldres bostäder för bättre tillgänglighet. Är det en hållbar politik på sikt? Det undrar veckans krönikor Maria Pleiborn, demograf och senior rådgivare på WSP.

Läs vidare »

Dela på sociala medier
Krönika

Därför misslyckades S-kongressen med att lösa bostadsfrågan

Kristina Alvendal

Kristina Alvendal, stadsbyggnadsexpert och fd moderat statsbyggnads- och fastighetsborgarråd, kritiserar socialdemokraterna för dess brist på självinsikt inför och under kongressen i april. Partiernas kongresser eller stämmor är tänkta att vara ett forum för medlemmarnas åsikter att komma fram men i praktiken är det partistyrelsen som bestämmer menar Alvendal. För att lösa bostadskrisen krävs nytänkande och mod att ifrågasättande gamla sanningar, bristen på det är enligt veckans krönikör orsaken till kongressens fruktlöshet.

Läs vidare »

Dela på sociala medier
Krönika

Stuprörstänkande och brist på kunskap kan få oöverblickbara konsekvenser

Kunskapen om hur bostadsmarknaden är ofta låg bland de politiker och myndigheter som hanterar olika delfrågor inom bostadspolitiken. Det gör att man inte inser vilka oöverblickbara konsekvenser som inträffa, i all synnerhet om flera olyckliga åtgärder skulle råka vidtas samtidigt. Vad som krävs är fler ”hängrännor”, d v s ökad kunskap och en helhetssyn när det gäller bostadsmarknadens funktionssätt, skriver f d bostadsminister Stefan Attefall.

Läs vidare »

Dela på sociala medier