Krönika

Gynnar verkligen politikerna ägda bostäder?

Lennart Weiss

Påståenden om att det ägda boendet gynnas mer än det hyrda bygger på missförstånd om ränteavdrag och avdragsrätt. Det skriver Lennart Weiss, kommersiell direktör på Veidekke Sverige.

Färsk statistik från Statistiska centralbyrån visar att människor som bor i hyresrätt har den högsta boendekostnaden, både räknat i kronor och som andel av sin disponibla inkomst, oavsett storleken på en bostad och oavsett hushållstyp.

Det borde egentligen inte vara någon större nyhet. Dels har boende i hyresrätt genomsnittligt sett något lägre inkomster än boende i ägda bostäder. Vidare är det ett faktum att det bostadspolitiska systemskifte som skedde på 1990-talet gjorde nyproducerade hyrda bostäder dyrare i förhållande till ägda.

Det beror på att staten flyttade ansvaret för bostadsfinansieringen till hushållen. Tidigare tillhandahöll staten bottenlån till garanterad ränta men även topplånen var starkt subventionerade. En fastighetsägare behövde inte tillföra särskilt mycket eget kapital.

På det sättet blev alla bostäder men inte minst hyrda bostäder klart dyrare än idag. När vi nu jämför en exakt likadan nybyggd bostad som hyresrätt med en bostadsrätt eller villa kan man konstatera att hyresbostaden blir cirka 30–50 procent dyrare än en motsvarande ägd bostad. Anledningen är priset på eget kapital. Medan en privatperson knappast lägger något avkastningskrav på sin insats måste en fastighetsägare lägga på en marknadsmässig kalkylränta som alltid är högre än lånat kapital.

Detta är simpel fastighetsekonomi och smälter ned till det självklara faktum att det alltid är billigare att bo till självkostnad. I tillägg är det ganska rimligt att en hyresgäst får betala för den högre service man får i hyresrätt. Men tyvärr vill inte alla acceptera fundamentala samband. Tvärtom utsätts debatten då och då för påståenden som antingen bygger på missförstånd eller politiskt motiverad mytbildning.

Ett talande exempel är den debattartikel som V:s Jonas Sjöstedt och Ulla Andersson levererade på DN debatt den 30 december där man hävdade att den som äger sin bostad gynnas på olika sätt. ”I praktiken kan man säga att den som bor i hyresrätt är med och betalar för ägda villor och bostadsrätter”, hävdade Sjöstedt/Andersson och hänvisade till avdragsrätten för skuldräntor samt RUT och ROT.

Påståendet bygger på två missförstånd. Ränteavdragen har inget med bostadspolitik att göra. Avdragsrätten är kopplad till kapitalbeskattningen, det vill säga har man en kapitalkostnad så kan man också göra avdrag för den. En hyresgäst har ingen kapitalkostnad. Alltså kan hyresgästen inte få avdrag. Däremot har fastighetsägaren en kapitalkostnad och därmed rätt att göra detta avdrag.

Vidare verkar inte Sjöstedt veta hur saker och ting hänger ihop. Fastighetsägare har full avdragsrätt för räntekostnader, drifts- och underhållskostnader och dessutom möjlighet att dra av för avskrivningar, något som innehavare av ägda bostäder saknar. Men allt detta saknar betydelse, menar Sjöstedt med flera, därför att detta inte kommer hyresgästen till del. Verkligen?

Låt oss tänka att fastighetsägaren inte hade dessa avdragsmöjligheter, skulle då hyran bli högre eller lägre? Och vidare, är det verkligen så orättvist att en villaägare får ett ROT-avdrag med 30 procent av arbetskostnaden när en fastighetsägare har full avdragsrätt?

Nej, ägda bostäder är inte gynnade. Men varför bry sig om fakta när ändamålet smälter ned till simpel politisk retorik?

Lennart Weiss

Kommersiell direktör, Veidekke

Krönikan är också publicerad i Fastighetstidningen, feb 2017

Dela på sociala medier
 
 
 

2 kommentarer

  • Björn Bengtsson skriver:

    Det är ytterst sällan jag ställer mig på Sjöstedts sida men nu gör jag det! En villaägare betalar 70% av sina räntekostnader på grund av sitt ränteavdrag. En hyresgäst betalar 100% av lägenhetens räntekostnad. Fastighetsägarens ränteavdrag innebär bara att fastighetsägaren slipper betala skatt på räntekostnaden som om den vore en vinst! På samma sätt betalar hyresgästen för hela underhållskostnader medan villaägaren kan göra ROT-avdrag. Återigen, fastighetsägarens avdrag innebär bara att denna kostnad inte behöver beskattas som vinst. Om ett fastighetsbolag inte tar ut hela sin kostnad för räntor, underhåll mm som hyra så skulle ju företaget gå med förlust!

  • Lennart Weiss skriver:

    Hej Björn!
    So we meet again.
    Det är naturligtvis inte helt okomplicerade samband detta men låt mig ändå beröra några av de principiella frågeställningarna.
    Först, hänvisningen till Sjöstedt är väl inte helt lyckad, med tanke på vänsterledarens benägenhet till så kallad ”oren argumentation”.
    Redan i tredje meningen dyker det upp ett exempel på detta. Du skriver att hyresgästen betalar 100 procent av lägenhetens räntekostnad. Om det jämförelsen ska hålla streck bör man jämföra med en marknadsbaserad hyra. Som bekant har vi inte det. Vi har bruksvärdessatta hyror och att hyresgästföreningen (med instämmande också av mig själv) omhuldar dessa beror givetvis på att de är till gagn för hyresgästen. I en rak jämförelse med en person som köper sin bostad gynnas hyresgästen i detta avseende.
    Nästa problem uppstår när du jämför villaägarens avdrag med fastighetsägarens. Om vi ska jämföra rätt måste vi först slå fast att avdragsrätten för skuldräntor gäller lika oavsett om en enskild person köper en villa, båt eller en bil. Det föreligger således ingen särskild fördel när man köper en villa. Avdragsrätten är en följd av kapitalbeskattningens grundläggande funktionssätt. Att jämföra rakt av mellan en fastighetsägare och en villaägare möter ett annat problem. Fastighetsägaren driver verksamhet med vinstsyfte. Det gör inte villaägaren. Därför råder grundläggande skillnader mellan beskattningen av näringsverksamhet och enskild persons innehav av kapitalvaror. I grundläggande mening har såväl fastighetsägaren som villaägaren avdragsrätt för skuldräntor men eftersom näringsidkaren driver just näringsverksamhet föreligger vissa skillnader. (Bostadsrättsföreningar kan dock inte göra avdrag för skuldräntor.)
    Att utifrån detta påstå att villaägare är skattemässigt gynnade återstår att bevisa. Här gör du dig själv skyldig till oklara påståenden. T ex hävdar du att hyresgästen betalar för underhållskostnader medan villaägaren kan göra ROT-avdrag. Vore det inte mer korrekt att skriva att fastighetsägare har full avdragsrätt för drifts- och underhållskostnader, plus rätt till avdrag för avskrivningar medan villaägaren endast kan göra ROT-avdrag med ett begränsat belopp per år? ( I just den här delfrågan är jag mycket förvånad över den hållning som många vänsterdebattörer intar. ROT har ökat statens skatteintäkter med större belopp än vad som betalas ut som ROT. Tack vare ROT får nu även byggnadsarbetare som arbetar med byggservicetjänster till privatpersoner sin trygghet säkrad via den socialförsäkringsavgift som läggs på beskattade löneinkomster.) Inte heller i det här fallet kan bostadsrättsföreningar göra den sortens avdrag som medges får privata fastighetsägare.
    Sammanfattningsvis förefaller du och Jonas Sjöstedt driva en argumentation som utgår från tanken att hyresgäster och villaägare/ bostadsrättshavare ska ha lika boendekostnader oavsett utgångspunkt. Det är knappast en rimlig hållning. Enskilda som äger sitt boende lånar ju upp kapital och tar därvidlag en risk. I andra änden slipper en person som äger sitt boende att med sina löneinkomster betala för den kalkylränta som fastighetsägaren lägger på sitt egna kapital. I grundläggande mening är det den skillnaden som gör att hyresgäster och villaägare har olika boendekostnader. Hyresgästen betalar med sin hyra fastighetsägarens räntenetto. Bostadsrättshavaren bor till självkostnad. Skillnaden för den enskilde blir densamma som den skillnad som uppstår om man hyr sin bil, båt, TV eller bostad jämfört med att äga densamma. Det är därför som det i långa loppet är mer fördelaktigt att äga än att hyra.
    Det betyder givetvis inte att det är fel att hyra. Den som bor på en plats övergångsvis, precis fått ett nytt jobb, skiljt sig eller vill använda pengarna på sin segelbåt har många goda skäl att hyra. Det är ett bekvämt, problemfritt och bra fullserviceboende med många fördelar. Man får bara acceptera att det blir lite dyrare än att äga.
    Vänliga hälsningar!
    Lennart

Kommentera

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *

Läs vidare inom "Krönikor"

Krönika

Kommer det vi bygger idag snart att stå tomt?

Maria Pleiborn

Just nu jublar politikerna över att vi bygger mer än på länge i Sverige. Det har nämligen blivit en etablerad sanning att vi behöver 710 000 nya bostäder. Men vad kommer politikerna att säga när Boverkets nya prognoser visar att de bostäder vi bygger idag snart kommer att stå tomma? Veckans krönikör Maria Pleiborn, demograf på WSP, skriver om hur politiken försvårar de demografiska prognoserna och riskerna det leder till.

Läs vidare »

Dela på sociala medier
Krönika

Så kan vi bygga 40 % fler lägenheter

Matilda Bäcklund och Mårten Lindström

I en rykande färsk studie framgår att det går att bygga upp till 40 % fler lägenheter i ett redan planerat bostadsområde med bibehållen god standard om bland annat kraven på ljus, buller och tillgänglighet ses över. I veckans krönika beskriver studiens författare, Mårten Lindström och Matilda Bäcklund, vad som har gått snett och hur det går att åtgärda!

Läs vidare »

Dela på sociala medier
Krönika

Bostadspolitiken måste hantera elefanten i rummet

Jan Åman

Den 14:e juni presenteras Framtidslabbet på Politikerveckan Järva. Att lanseringen sker just där är allt annat än en slump. Det handlar om att uppdatera lösningar för de grundläggande mänskliga behoven, skriver veckans krönikör, Jan Åman, Creative Director i A Lab och A house och f.d. initiativtagare till ”Stockholm at large” och ”samtalslaboratoriet” Färgfabriken.

Läs vidare »

Dela på sociala medier
Krönika

Fem skäl till att rata finansinspektionens förslag

Lennart Weiss

Finansinspektionens senaste förslag har oklara motiv och bidrar till att förstärka problemen på bostadsmarknaden, menar Lennart Weiss, kommersiell direktör på Veidekke, som i veckans krönika som ger en rykande färsk kommentar till förslaget om skärpta amorteringskrav.

Läs vidare »

Dela på sociala medier
Krönika

Bostadsbubblan som snart ska brista – en vald sanning

Lennart Weiss

Gång på gång målar media upp en bild av Sverige i en bostadsbubbla. Utan granskning används dåliga analyser som faktaunderlag för nyheter om bubblan som snart ska spricka. Det menar Lennart Weiss, kommersiell direktör på Veidekke. I veckans krönika bemöter han de dåligt underbyggda argumenten och reder ut de vanliga missförstånden.

Läs vidare »

Dela på sociala medier
Krönika

Dags för en rejäl höjning av bostadsbidraget

Stefan Attenfall

Bostadsbidraget är fördelningspolitiskt träffsäkert och fyller en viktig funktion för ekonomiskt svaga grupper. Bidraget har dock urholkats kraftigt under de senaste 20 åren och fungerar idag i praktiken som en förlängning av försörjningsstödet. Det finns starka motiv att ompröva synen på bostadsbidraget och göra det till en central del av en fungerande bostadspolitik, menar Stefan Attefall.

Läs vidare »

Dela på sociala medier
Krönika

Ulf Perbo – ”Nu kommer nedgången”

Ulf Perbo

1989 förutspådde Ulf Perbo 90-talets bostadskrasch i SvD (se bild), nu förutspår han en ny nedgång. Enligt Perbo har vi ingen bostadsbubbla i formell bemärkelse, utan likt vid bostadskraschen på 90-talet är en nedgång driven av fundamenta att vänta. De samhällsekonomiska konsekvenserna är dock desamma, fallande byggpriser och en minskad konsumtion. I veckans krönika beskriver han de fundamentala problem som ger upphov till hans oro, han hade rätt 1991 har han det också 2017?

Läs vidare »

Dela på sociala medier
Krönika

Får vi en bättre fungerande bostadsmarknad om äldre flyttar ”hemifrån”?

Maria Pleiborn

Ett mål för vår äldrepolitik i Sverige har länge varit att äldre ska få möjlighet att bo kvar hemma så länge som möjligt. Det är önskvärt både för de själva och för samhället som helhet. Ålderdomshem har avvecklats och på senare år även äldrebostäder av annan form i en rasande takt. I stället har vi byggt ut hemtjänsten och gett möjlighet att bygga om äldres bostäder för bättre tillgänglighet. Är det en hållbar politik på sikt? Det undrar veckans krönikor Maria Pleiborn, demograf och senior rådgivare på WSP.

Läs vidare »

Dela på sociala medier
Krönika

Därför misslyckades S-kongressen med att lösa bostadsfrågan

Kristina Alvendal

Kristina Alvendal, stadsbyggnadsexpert och fd moderat statsbyggnads- och fastighetsborgarråd, kritiserar socialdemokraterna för dess brist på självinsikt inför och under kongressen i april. Partiernas kongresser eller stämmor är tänkta att vara ett forum för medlemmarnas åsikter att komma fram men i praktiken är det partistyrelsen som bestämmer menar Alvendal. För att lösa bostadskrisen krävs nytänkande och mod att ifrågasättande gamla sanningar, bristen på det är enligt veckans krönikör orsaken till kongressens fruktlöshet.

Läs vidare »

Dela på sociala medier
Krönika

Paketeringsutredningen kan leda till lägre bostadsbyggande

Bo Nordlund

Bo Nordlund, Tekn. dr samt Redovisnings- och värderingsspecialist på fastigheter, beskriver väntan på paketeringsutredningen som en nagelbitare för branschen. Trots att förslaget mött stor kritik kommer det att skickas ut på remiss. I veckans krönika delar Nordlund med sig av sina reflektioner och de tänkbara effekterna på transaktionsintensiteten och fastigheternas värde.

Läs vidare »

Dela på sociala medier
Krönika

Stuprörstänkande och brist på kunskap kan få oöverblickbara konsekvenser

Kunskapen om hur bostadsmarknaden är ofta låg bland de politiker och myndigheter som hanterar olika delfrågor inom bostadspolitiken. Det gör att man inte inser vilka oöverblickbara konsekvenser som inträffa, i all synnerhet om flera olyckliga åtgärder skulle råka vidtas samtidigt. Vad som krävs är fler ”hängrännor”, d v s ökad kunskap och en helhetssyn när det gäller bostadsmarknadens funktionssätt, skriver f d bostadsminister Stefan Attefall.

Läs vidare »

Dela på sociala medier